最高法院:商品房预约、预售合同纠纷裁判规则
时间:2019-08-19来源:


  1、“包租商铺”预约合同中未约定租金收益、且双方无法达成一致导致本约合同无法订立,则不适用定金罚则:“包租商铺”买卖较一般商品房买卖存在特殊性,租金收益(如投资回报率、投资回报期等)内容应为“包租商铺”买卖合同的主要条款,如预约合同中未就该内容作出约定,双方无法达成一致导致本约合同无法订立的,应认定为不可归责于双方当事人的原因,不适用定金罚则。

  

  2、签订商品房买卖合同后预定协议书即终止:预约合同乃约定将来订立一定契约之契约,其首要目的就是在一定期限内签订本约合同,随着本约合同的订立,预约合同的权利义务被本约合同所吸收,预约合同即终止,当事人的权利义务由本约合同进行调整。因此,签订本约合同后,预约合同不能与本约合同并存,当事人再行诉请确认预约合同的效力已无意义,不应予以支持。

  

  3、开发商未按预约合同、定金合同与买房人签订商品房买卖合同的,买房人可依定金合同要求开发商双倍返还定金:在商品房买卖过程中,买房人与开发商置业顾问签订的包含房号、面积、单价及签约期限等内容的签约置业预算表应认定为商品房预约合同。与该预约合同一并订立的定金合同具有立约定金和违约定金的双重属性,在开发商未按预约合同的约定与买房人签订商品房买卖合同时,买房人可以主张适用定金罚则,要求开发商双倍返还定金。

  

  4、签订订购协议后房产开发商变更建设主体及规划设计,未按约定出售房屋的,应承担缔约过失责任:在签订订购协议之后,房产开发商变更了建设主体及规划设计,未按约定出售房屋的,应承担缔约过失责任。在确定缔约过失的赔偿范围时,应当以信赖利益的损失为限,不应包括机会丧失及期待利益的损失。

  

  5、商品房买卖预约合同因不可归责于一方当事人理由解除后,交纳定金方有权要求对方返还:房屋认购书是预约合同,当事人负有达成本合同的磋商义务。因不可归责一方当事人的事由没有达成商品房买卖合同,不存在违约情形的,预约合同解除,交纳定金一方当事人有权要求对方当事人返还。

  

  6、商品房认购书具备了一定的实质要件应认定为商品房买卖合同:在商品房买卖中,买卖双方在签订商品房预售合同或现房买卖合同之前,有时会先签订认购书、意向书、允诺书等;商品房认购书一般应认定为商品房买卖预约合同,但如果商品房认购书具备了一定的实质要件,即使冠以认购书等名称,仍应认定为商品房买卖合同,即名为预约,实为本约。

  

  7、当事人未对预约违约金进行约定,适用定金罚则难以弥补预约违约损失时,预约违约责任范围以守约方丧失的另行订约机会损失进行酌定:预约违约所产生的损失为信赖利益损失,而不是可得利益损失。当事人未对违约金进行约定,适用定金罚则难以弥补预约违约损失时,预约违约责任范围以守约方丧失的另行订约机会损失进行酌定。

  

  8、买受人与开发商均主张存在真实有效的商品房买卖关系,对抗承包人建设工程价款优先受偿权,但依据明显不足的,不予办理房屋过户登记:买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系,并依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,对抗承包人建设工程价款请求权,但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点,双方多次陈述不一、前后矛盾,据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下,买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定,办理房屋过户登记的,应予驳回。

  

  9、房屋预售合同约定标的物价格比当时当地的同类标的物交易价格有所上涨,属于合同当事人应当预见的商业交易风险,不得以此为由请求撤销合同:当事人主张合同价格显失公平,但我国现行法律没有明确显失公平的具体标准。合同明确约定了标的物价格、付款时间与支付方式、时间等主要内容,双方权利义务内容是完整和真实的,不存在一方当事人因胁迫或欺诈等而订立合同的情形。即便合同约定标的物价格比当时当地的同类标的物交易价格有所上涨,亦属于合同当事人应当预见的商业交易风险。

  

  10、开发商未按合同约定期限提供具备永久用电条件的房屋,构成违约,应向购房人支付违约金:具备永久用电条件,是行业监管部门为规范商品房交易行为而对开发商提出的必然要求,也是商品房买受人的基本居住要求,亦是其与开发商订立《商品房买卖合同》时对合同履行结果的当然合理期待内容。达到“使用条件”的永久性供电是开发商在签订合同时必须“承诺”,且在交楼时必须满足的必备条件,这一基本要求不因后续《补充协议》对交楼标准的降低而削减或免除。开发商未按合同约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用,构成违约,应按照合同约定标准向购房人计付延迟交楼违约金。

  

  11、仅办理抵押预告登记的房产不产生优先受偿的效力:抵押预告登记作为一种临时性登记行为,既不是行政部门对期房交易的监管行为,也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记,其设立目的在于期房买卖中,债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔,为平衡不动产交易中各方利益,维护交易安全,法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力,但鉴于不动产物权尚未成立,不具备法定的抵押登记条件,故不产生优先受偿的效力。

  

  12、开发商未按视觉效果图与沙盘模型履行义务应向小区业主承担违约责任:开发商在楼盘的售楼书中以彩页的形式展现小区视觉效果图,图中小区带有亭台、湖泊、小径、树木和绿地,该视觉效果图与该开发商的小区沙盘模型一致,由此,促使多名小区业主产生购楼欲望,对买卖的成交起到了决定作用,而实际上绿地并不存在。由于视觉效果图与沙盘模型具体确定,对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用,应视为合同的组成部分并约束合同的当事方,开发商未按约定履行义务应承担违约责任。

  

  13、非房地产开发企业从事房地产开发经营活动受《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整:非房地产开发企业从事房地产开发经营活动,应当受最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整,但逾期办理国土证的损失要具体分析,不能机械适用该解释第18条第2款。

  

  14、双方所签买卖房屋赠送商铺的合同应视为单一的买卖合同,出卖人不履行附赠义务或履行义务不符合约定,应当承担违约责任:附赠式有奖销售合同的性质应根据附赠标的的不同加以区别:附赠标的为物的,则附赠式有奖销售合同应视为单一的买卖合同,赠物只是买卖合同标的物的一部分;附赠标的为物以外的服务等经济利益的,则附赠式有奖销售合同的性质为混合合同,附赠义务也是买卖合同中的给付义务之一,只是给付义务的内容与一般买卖合同不同。附赠式有奖销售合同的赠与法律关系应适用买卖合同的规定,出卖人不履行附赠义务或履行义务不符合约定,应当承担违约责任,因此致他人遭受财产、人身损害的,亦应承担侵权责任。

  

  15、开发商在售楼广告中的教育优惠承诺可视为要约:商业广告一般为要约邀请,例外情况下为要约。区分广告系要约还是要约邀请,不能以对象是否特定作为区分标准,对具有承诺内容的广告在司法实践中可以综合采用容纳规则和回溯分析法来认定是否属于要约。最高法院关于商品房买卖的司法解释第3条的规定应适用于开发商在广告中对教育优惠承诺的情形,对承诺是否具体明确、是否对合同订立和价格有重大影响等方面的尺度掌握不宜过严。

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